タワーマンション 湾岸の最新情報！
販売事例がデータとして存在しますので、購入マンションが安いか高いか、現在は安い時期か高い時期か、保有データを比較することによりすぐにわかります。
ユーザーも客観的にマンション価格を捕捉することが出来、安心して購入することが出来るのです。
私はこのシステムをユーザーの説得材料として使いましたが、ユーザーの側に立てば、この方法を用いることにより、マンションの高値買いを避け、その時代のリーズナブルなマンションを購入することが出来るメリットがあります。
これは、今までの事例に基づき、現在の価格を検証してもらう方法です。
他府県にはこのようなシステムがあるのかどうか知りませんが、京都では、市場に出たマンションは、不動産会社のグループが開発したコンピュータシステムによりすべて捕捉され、情報としてオンラインで流されています。
購入マンションを、仮に賃貸に出したとして、その賃料をマンション価格で割り、利回りを算出する方法です。
例えば1カ月の家賃が10万円として、これを12倍にして年額を出します。
その総賃料でマンション価格を割るのです。
その計算方法を記載すると、（10万円×12カ月）×1.1800万円×0.066家賃マンション価格となり利回りは6.6％になります。
利回り6.6％というのが収益物件として良いのかどうかは、自分の判断となりますが、参考までに平成８年の６月の金利レートは2.5％、自己資金を銀行へ預金しますと年率1％あるかないかだと思いますので、銀行へ預金するよりはずっと得かもしれません。
とまあ、こんな方法でマンション価格が安くなっていることを説明します。
ユーザーの側にすれば、この方法を駆使すれば、自宅購入はおろか賃貸事業にまで踏み込むことの出来るノウハウに育ちます。
ただし、この方法を中途半端に使うといくつかの大きな墓穴を掘る可能性があるので警告しておきます。
どのような墓穴かというと、そのマンションに賃貸ニーズがあるかどうかということです。
賃料は適正か、また、マンションの築年数、使用度に応じてリフォームの必要がないかどうか。
この辺りをチェックしておかないと、後で思わぬ出費にあたふたとすることにな算式で表されます。
次に再生産法ですが、これは一般の人には少し難しい方法かもしれません。
ここにＡと言うマンションがあります。
戸数は32戸で、大体、均等な占有面積のマンションだとします。
敷地而横は1200平方メートル（363坪）、近隣の土地価格評価は坪100万円。
これだと、このマンションの敷地評価額は、3億6300万円になります。
この土地を32戸、つまり311人で所有しているわけですから、敷地に対する持ち分評価は以下の計築20年のマンションと新築マンションでは構造、設備ともに極端な違いがありますから、安易に、50平方メートルのマンションなら賃料はこれくらいと考えるととんでもないことになります。
専門家の賃貸業者でもよくこのような間違いをおこしますので、賃貸業者に賃料を確認して「このくらい」と言われたのを真に受けて収支計算すると、後でとんでもないことになります。
ですからこの方法を用いるなら、常に石橋を叩くような気持ちで計算してください。
賃貸業者から、円位と言われれば、基礎賃料は8万円で計算するような手堅さが必要になります。
つまり、持ち分評価は1134万円になります。
次に建物ですが、占有面種が66平方メートル（20坪）あるものとしますと、新築の建物坪単価を目安として85万円とします。
築10年で50万円、築20年になりますと坪30万円位を目安にします。
この価格に占有面秋の坪数を掛けますと建物価格が出てきます。
以上の計算式でマンションのおよその価格がはじき出されます。
この計算でゆくと土地評価十建物評価で1734万円となります。
マンション価格がこれ以下だと、時価以下ということになり、これ以上だと高いということになります。
ここで少し注釈を加えておかなければならないのですが、マンション価格というのは本来地価と建物価格だけで形成されるものではありません。
また、占有面積だけで形成されるものではありません。
マンションには必ず廊下やエレベーター、エントランスのように共有部分があります。
それ以外にも、外構や駐車スペース、公園、集会室等、価値のあるものが付属しています。
このような価格は今回、価格のなかに入れていません。
この価格は本来、マンション業者が物件価格について価格基準を定めたい時に使用するもので、市場で販売されているマンション価格は、新築中古を問わずこのような価格では販売されていません。
マンション事業はビジネスとして行うものですから、マンション1棟を建てるのに建築代と土地代だけで出来るものではなく、その周辺には恐ろしいほどの費用が必要になります。
例えば、土地を購入する際には仲介業者へ3％の手数料が必要でしょうし、土地登記をするのに登記料、買ってからは取得税、土地を購入するのに銀行で資金の用立てをしますので、銀行への金利が必要になります。
建物を建てるのに建築額の3〜4％の設計料が必要になりますし、近隣対策から電波障害、地盤調査、土地造成、多くの戸数ですと水道口径を大きくする必要がありますので、口径変更費用も必要です。
また、建物には必ず外構工事と言うものが付随してきますし、この価格も馬鹿になりません。
販売に際してもモデルハウスを作ったり、多くのチラシを作って配布したり、これもすべてお金がかかります。
以上、今まで説明してきた方法で現在販売中のマンションの1面的な価格は把握できます。
しかしながら、この3方式の計算だけでマンションの価値が推し計られるかというとそうではありません。
マンションは中古公庫が使えるかどうかで、価値ががらりとかわります。
管理体制が駄目なものは価値が下がります。
建物の外観、居住者の内容、ロケーション、採光等で価値が上下します。
例えば、数少ない事例ですが、違法建築のマンションは中古公庫を使うことが出来ません。
また戸数の少ないマンション、築年数が20年以上のマンション、占有面積が50平方メートル以下のマンション等も中古公庫を使うことが出来ません。
管理規約があるのに、居住者全体に規約に従わない風潮がある。
ここまではマンション原価ですが、マンション業者は企業ですから、さらに利益の上乗せが必要になってきます。
このような費用を加算してでてきた価格がマンション販売価格で、決して土地代と建築代とで構成された価格がマンション価格ではありません。
本来、マンション価格を構成している原価比率で言えば、土地と建物原価は販売価格の6〜7割程度で、3〜4割は諸経費と利益で占められています。
今回の再生産法で、マンション価格の計算をし、販売価格が計算に近ければ、これは大変リーズナブルなマンションだと言えます。
今までこのような価格計算を根拠として売り出された中古マンションは聞いたことがありませんし、今後出てくる可能性もないでしょうが、自分が購入するマンションがどの程度の価格付けになっているのか、客観的に知る方法として知っておくべきではないでしょうか。
最近、中古マンションで修繕種立金の安いマンションが問題になっています。
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